Bienvenidos a un nuevo post de Inversor Jedi. Después de algunas semanas hablando sobre temas más directamente relacionados con la inversión, hoy volvemos a retomar el tema del ahorro. En concreto, hoy os voy a dar algunos consejos para ahorrar con la hipoteca.
Dada la extensión final del post, he decidido dividirlo en dos entregas para no aburriros con un post de mas de 4.000 palabras. Aquí viene la primera parte.
Introducción
Como todo el mundo sabe, el principal gasto que tiene cualquier persona o familia es el gasto en vivienda. Ya vivas en régimen de alquiler o como propietario de un inmueble, el coste a pagar por tener un techo es, por desgracia, muy elevado.
De hecho, según las ultimas noticias aparecidas en prensa, por ejemplo esta y esta otra, cada vez es mayor el porcentaje de ingresos que los españoles tienen que dedicar al pago de su hipoteca o alquiler.
De todo ello se deduce que, para cualquier persona que esté interesada en mejorar su ahorro, ahorrar todo lo que se pueda en la hipoteca es de la máxima importancia.
Por ello me gustaría compartir con vosotros algunos consejos que os pueden ayudar para ahorrar con vuestra hipoteca.
Vamos a ello
Consejos para ahorrar con la hipoteca
Pide solo lo que necesites y por el tiempo que realmente necesites
El primer consejo para ahorrar con la hipoteca es algo de verdadero sentido común. Y es, básicamente, intentar pedir el menor dinero prestado posible al banco.
Ten en cuenta que la práctica totalidad de los bancos sólo ofrecen hipotecas por un importe igual al 80% del valor de tasación del inmueble. Es decir, tu tendrás que hacer frente directamente al 20% restante más un importe adicional equivalente, aproximadamente, al 10% en concepto de impuestos.
Por lo tanto, salvo que tengas muchos ahorros (situación muy deseable), tienes que intentar reducir el precio del inmueble lo máximo posible. Eso se consigue de dos maneras.
Ser muy duro en la negociación del precio de compra del inmueble
Todo lo que seas capaz de rebajarle al vendedor será menos dinero que le pedirás prestado al banco. Y eso significa menos intereses durante mucho menos tiempo.
Soy perfectamente consciente que a la mayoría de la gente no le gusta «regatear». No estamos educados en esa cultura y nos suele «dar vergüenza» pedir descuento o hacer ofertas a la baja. En otras palabras, no nos sentimos cómodos. Sin embargo es totalmente necesario hacerlo.
Hay que tener en cuenta que el propietario siempre quiere obtener el mayor precio posible por su bien. Por lo que el precio que te ofrece siempre es ese precio máximo. Pero eso no quiere decir que sea el precio que esté dispuesto a aceptar. Si no tiene compradores y no consigue venderlo siempre se está dispuesto a aceptar un precio menor por «venderlo de una vez».
Ser muy crítico contigo mismo en cuanto al inmueble que quieres comprar
Esta parte es incluso más difícil que la anterior. Muchas veces nos «encariñamos» con un inmueble en concreto por motivos que realmente no nos aportan una mayor comodidad ni felicidad.
Esas pequeña características, por ejemplo, tener trastero o lavadero, o orientación suroeste en vez de norte, el aspecto exterior del edificio es más «bonito» (ojo, no quiero decir de menor calidad) pueden hacer que el inmueble se encarezca bastante.
Y ¡ojo!, cuando hablamos de inmuebles, que todo se mide en decenas de miles de euros, creedme que esos «pequeños» detalles pueden marcar una gran diferencia…. en el precio final que pagarás por el inmueble.
Pide ofertas de hipotecas en todos los bancos que se te ocurran
La hipoteca, al final, es como cualquier otro producto.
Alguien (los bancos) está dispuesto a venderte algo (en este caso dinero) a cambio de que le pagues un precio (en este caso los intereses).
Eso significa que, al igual que con cualquier otro producto, siempre hay competencia entre los diferentes bancos que quieren «vender» hipotecas. La competencia siempre es buena para el comprador (en este caso tú), ya que fuerza a los bancos a ofrecer mejores condiciones que sus competidores para conseguir las ventas.
Así que no lo olvides y aprovéchalo en tu beneficio. Te aconsejo que visites todos los bancos que puedas para pedir precios y poder comparar todas las opciones. Hazte a la idea que durante un tiempo tu hobby va a ser consultar páginas webs de bancos y oficinas bancarias.
Una última reflexión en relación a este punto. Recuerda que el banco no te está «haciendo un favor» prestándote el dinero. El banco te está vendiendo un producto muy caro, por el que vas a pagar mucho dinero y por el que el banco no te a perdonar «la vida y, mucho menos, ni un sólo céntimo que le debas».
Con esto lo que quiero transmitirte es que no deberías sentir ningún tipo de «nostalgia» ni apego por el banco. Contratar la hipoteca en tu oficina del banco de toda la vida, por que es la de toda la vida es un error muy importante. Si no comparas, nunca sabrás si estás pagando mucho o poco, y recuerda que en cuestiones de hipotecas estos errores se miden en «decenas de miles de euros».
Siempre busca el mejor interés (el tuyo claro) 🙂
Como ya he comentado, el tipo de interés de tu hipoteca es el precio que pagas por el dinero que te ha prestado el banco. Los intereses se calculan siempre sobre el importe pendiente de devolver (todo lo que te quede por devolver) al principio de cada año de vida del préstamo.
Por lo tanto, el mejor consejo para ahorrar con la hipoteca es intentar reducir ese tipo de interés lo máximo posible.
Te pondré un ejemplo, una préstamo de 150.000€ a 25 años (muy normal en este país), pagando un interés del 1,5% anual (tal y como está el Euribor ahora mismo esto sería el paraíso de cualquier hipotecado), supone pagar una cuota mensual de 600€ durante esos 25 años.
Pues bien, ese mismo préstamos, si consigues rebajar el interés al 1,3% anual, la cuota mensual pasaría a ser 585€. Puede parecer muy poco, sólo 15 euros, pero si lo multiplicas por la duración del préstamo (25 años pagando todos los meses) ya estamos hablando de 4.500€ sólo por esa pequeña diferencia en el tipo de interés.
Así que sí, en este caso podemos decir que con las hipotecas el «tamaño» si que importa, y mucho.
Tipo Fijo o Tipo Variable… he ahí es la cuestión
Mas allá del chascarrillo literario, la elección del tipo de hipoteca entre variable o fija, es una de las decisiones más importantes a la hora de buscar tu hipoteca.
Supongo que todo el mundo conoce la diferencia entre una hipoteca a tipo fijo y una a tipo variable, pero por si acaso, lo explicaré brevemente.
Concepto
Las hipotecas a tipo fijo son aquellas que el tipo de interés a pagarle al banco, durante toda la vigencia del préstamo es conocido de antemano (a la firma de la hipoteca) y no varía durante toda la vida del crédito. Eso quiere decir que el hipotecado sabe cuanto va a pagar de recibo de hipoteca todos y cada uno de los meses hasta el final y, además, ese importe siempre será el mismo.
Por el contrario, las hipotecas variables son aquellas cuyo tipo de interés no es conocido de antemano (a la firma del préstamo), sino que se referencia a un «tipo de interés de referencia». Ese tipo de interés de referencia es el temido Euribor, que es el que se está disparando en los últimos meses y el que está encareciendo mucho las hipotecas que existen ya firmadas en la actualidad a tipo variable.
Los hipotecados con hipoteca variable no saben cuantos intereses van a pagar más allá de los próximos 6 meses. Ello es así por que la mayoría de las hipotecas variables «revisan» los intereses a cobrar cada 6 meses.
Normalmente, se puede afirmar que en el momento de la firma de la hipoteca, las hipotecas a tipo fijo son «mas caras» que las hipotecas a tipo variable. Pero, ¡ojo!, he dicho «en el momento de la firma», una vez que pase el tiempo, las hipotecas variables pueden ser más caras o más baratas en función de si el Euribor sube o baja.
Consecuencias
De todo lo anterior se desprende que la elección de una hipoteca u otra puede suponer un importante ahorro o, por el contrario, un importante sobre coste dependiendo, precisamente, de la evolución del Euribor.
Y lo peor de este dilema es que no existe un «oráculo» para saber cual de los dos tipos nos conviene más, ya que nunca se sabe como se va a comportar el Euribor en un plazo de tiempo tan largo como el de una hipoteca media (20 o 25 años).
En general se considera las hipotecas a tipo fijo como «un seguro».
Es decir, aquellas personas que no saben si sus ingresos van a ser muy estables en el futuro, o si van a tener periodos de ingresos elevados y otros de ingresos reducidos se les suele recomendar la hipoteca a tipo fijo. Ya que aunque es verdad que en algunos momento paguen unos intereses mayores a los del mercado, van a tener la seguridad de saber cuanto van a pagar durante toda la vigencia del préstamo.
Eso quiere decir que, si se consigue negociar un importe y una duración tales, que les permitan fijar una cuota de hipoteca relativamente baja y constante, siempre estarán en mejor situación para afrontar los pagos de la hipoteca sea cual sea la circunstancia personal en la que se encuentren en cada momento y sean cuales sean los vaivenes del Euribor.
Por el contrario, aquellas personas con alto nivel de ingresos y, lo que es más importante, con una estabilidad en sus ingresos muy alta (funcionarios, etc.). Suelen estar en disposición de tomar una postura algo más arriesgada y, por lo tanto, poder optar por hipotecas de tipo variable. Ello es así porque, en teoría, tienen más capacidad para hacer frente a posibles subidas del tipo de interés.
Revisa las comisiones del préstamo
Otro de los consejos para ahorrar con la hipoteca es revisar concienzudamente todas las posibles comisiones que el banco nos puede cobrar en diversos momentos del préstamo.
Existen multitud de posibles comisiones que los bancos fijan a la hora de formalizar una hipoteca. Pero en este caso yo voy a mencionar solo aquellas que me parecen más relevantes. En concreto la comisión de amortización anticipada (total o parcial), comisión de subrogación y la comisión por impago.
La vida de un préstamo hipotecario es muy larga, y nunca sabemos qué podemos necesitar durante ese tiempo. Tampoco sabemos en qué situaciones agradables o desagradables podemos vernos envueltos durante todos esos años y que pueden afectar negativamente al pago de nuestra hipoteca.
En consecuencia, siempre es muy recomendable intentar negociar las comisiones más bajas posibles.
Comisión de amortización anticipada total o parcial.
Esta comisión la fija el banco para «compensarse» por la pérdida de ingresos (recuerda que el banco te cobra un precio por el dinero que te presta), en caso de que puedas o quieras amortizar el préstamo antes de tiempo. Esa amortización puede ser total, cuando cancelas todo el importe pendiente de devolver en ese momento. O parcial, cuando devuelves anticipadamente, parte del capital pendiente de de devolver al banco.
En esos casos los bancos suelen fijar comisiones que pueden llegar hasta el 2%. Imagínate el siguiente ejemplo, supongamos que por algún motivo estás en disposición de devolverle al banco todo el dinero que le debes, 100.000€. En ese caso, si quieres amortizar completamente el préstamo, el banco te pedirá que le des 102.000€. Es decir, le «regalarás» al banco 2.000€ por devolverle el dinero.
Este es un claro ejemplo de «pagar por nada».
Comisión por impago
La comisión por impago, también conocida como comisión de posiciones deudoras, es una comisión fija que te cobra el banco cada vez que no atiendes el pago de un recibo en la fecha pactada. Los importes de esta comisión pueden ser variables, pero no es raro ver comisiones por impago de hasta 30€ o 40€.
Eso quiere decir que, si por algún motivo, un día no tienes dinero en cuenta para pagar el recibo de la hipoteca, el banco te cobrará, directamente, esos 30€ o 40€ (aparte de la propia cuota de la hipoteca en cuanto le sea posible).
Es muy habitual que el banco aplique esta comisión por un mero retraso de algunos días. Por ejemplo, tu empresa se retrasa en el pago de tu nómina de forma puntual por algún motivo y zasca… no tienes dinero para atender el recibo de la hipoteca y te «comes» la comisión.
Por eso es importante fijarse que dicha comisión sea la menor posible. Además, en el desafortunado caso de que te veas en esa situación, también es aconsejable hablar con tu banco para que, de buena fe, te devuelvan dicha comisión si, efectivamente, se ha tratado de un problema puntual.
Para cerrar este bloque, ten en cuenta que esta comisión puede ser (de hecho normalmente lo es) adicional a cualquier comisión análoga por posiciones deudoras de tu propia cuenta corriente. Es decir, que si al pasar el recibo de la hipoteca te quedas en «números rojos», aunque sea solo temporalmente, es posible que el banco te cobre las dos comisiones de impago. La de la hipoteca y la de la cuenta.
Comisión de subrogación
La comisión de subrogación es una comisión que fijan los bancos para «disuadir» a sus clientes de llevarse la hipoteca a otro banco.
Podemos decir que dicha comisión es como un «seguro de divorcio» a favor del banco.
Ni que decir tiene que, dado que el préstamo hipotecario tiene una duración de muchos años, las posibilidades de que en algún momento queramos divorciarnos de nuestro banco y llevarnos nuestra hipoteca a otro que nos ofrezcan mejores condiciones son muy elevadas.
De ahí la importancia de revisar el importe de esta comisión. Cuanto mayor sea la comisión, mayor será el importe que tendremos que pagarle al banco por llevarnos la hipoteca.
Conclusión
Hasta aquí este primer post de consejos para ahorra con la hipoteca.
Dado que la extensión del mismo es ya suficientemente larga, he preferido dividirlo en dos post para no aburriros y que se haga muy pesado.
Espero que os haya sido de utilidad. ¿Qué pensáis vosotros? ¿Conocéis algún otro truco o consejo para ahorrar dinero con la hipoteca? En ese caso no dudes en compartirlo con la comunidad dejando un comentario en la sección de comentarios de este post.
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