Bienvenidos a un nuevo post de Inversor Jedi. En esta ocasión vamos a continuar con el segundo post de consejos para ahorrar con la hipoteca.
En caso de que te perdieras la primera parte, puedes echarle un vistazo en este enlace.
Vamos a ello.
Consejos para ahorrar con la hipoteca: Segunda parte
Mucho cuidado con los productos «vinculados» que te «bonifican» la cuota de la hipoteca
Otros consejo para ahorrar con la hipoteca es revisar los productos vinculados.
Es una práctica muy habitual que los bancos ofrezcan descuentos en el precio, es decir el tipo de interés, a cambio de contratar con ellos uno o varios productos vinculados a la hipoteca.
No hay que ser demasiado listo para imaginarse que, en realidad, lo que el banco pretende con esto es intentar que pagues aún más todavía. Y utiliza el tipo de interés como «gancho» para venderte todavía más productos.
Productos, obviamente, cuyos precios son muy superiores a los que podrías encontrar en el mercado o productos que, directamente, no necesitas.
Entre esos productos, los más habituales son:
- Cuenta corriente con domiciliación de nómina y/o varios cargos de recibos.
- Tarjeta de crédito con obligación de realizar un número de pagos mínimos al trimestre o importe mínimo de compras al trimestre.
- Seguro de hogar.
- Seguro de vida o de pagos de la hipoteca.
- Plan de pensiones individual con obligación de aportación mínima anual.
De todos los productos mencionados los «más peligrosos» son los siguientes:
Tarjetas de crédito
El problema con las tarjetas de crédito vinculadas a la hipoteca es que, normalmente, estás obligado a usarlas. Dicha obligación puede ser un número concreto de operaciones y/o un importe mínimo en compras.
El producto en sí no es más «peligroso» que cualquier otro producto de crédito. Una persona consciente de las características de las tarjetas, puede perfectamente establecer una rutina de uso estricta. De tal forma que la use sólo cuando sea necesario para cumplir con la bonificación.
Os pondré un ejemplo personal, cuando firme mi primera hipoteca, tuve una de estas tarjetas vinculadas. Tenía que hacer al menos 3 compras al trimestre (creo recordar). En mi caso, me parece que no había un importe mínimo. Pues bien, yo lo que hice es usar la tarjeta de crédito única y exclusivamente cuando echaba gasolina.
Sabía que así cumplía con el requisito de la bonificación y no entraba en una espiral consumista comprando a crédito.
Otro de los problemas de las tarjetas de crédito es que, en muchas ocasiones, tienen una «comisión de mantenimiento anual» que en algunos casos puede estar entre los 20 o los 30 euros. Con lo cual, parte del ahorro que consigues en la bonificación de la hipoteca se va en comisiones por otro lado.
Supongamos el ejemplo que comenté en mi post anterior, 150.000€ a 25 años con tipo de interés de 1,5% anual. Eso arrojaba una cuota de 600€ al mes. Pues si el banco nos aplica una reducción del 0.05% por la tarjeta vinculada, eso quiere decir que la nueva cuota, al 1,45% de interés anual sería de 596,40€
Es decir, nos ahorramos, 3,60€ al mes, que al año son 43,2€…. y te cobran una comisión de mantenimiento de 30€ o 40€ ya podéis ver que negocio habéis hecho.
Seguro de vida / seguro de pagos por fallecimiento.
Este es otro producto muy habitual en la hipotecas.
Se trata de un seguro que cubriría el importe pendiente de pago de la hipoteca en caso de fallecimiento del titular. En caso de que se produjera tal desafortunada situación, el crédito hipotecario quedaría automáticamente extinguido.
Normalmente, el importe de la prima de dicho seguro se calcula de forma completa (es decir lo que habrás que pagar cada año) de forma capitalizada al inicio del préstamo y se incluye dentro del importe total que el banco nos presta.
Atención a la jugada, por que aquí los bancos son unos maestros en cobrarnos dos veces por lo mismo e, incluso, por nada.
Cobrarnos por nada
Imaginemos una situación estándar, una persona firma una hipoteca con 30 años (aprox.) para un plazo de 25 años (aprox.). Lo que quiere decir que, si todo va bien, el préstamo se terminaría de pagar cuando el hipotecado cumple 55 años.
¿Cuál es la probabilidad de morir en ese periodo? EL INE nos lo dice en este enlace
El resultado es 13%, es decir la probabilidad de morir en el periodo de vigencia del prestamos es relativamente pequeña. Aún así el banco nos «quiere» colocar el seguro.
Cobrarnos dos veces por lo mismo
Pero no sólo eso, sino que, además, al meterlo capitalizado a la fecha de la firma en el importe del préstamo hipotecario ¡nos va a cobrar intereses sobre el importe del seguro!
Bingo! Esa es la razón de por que los bancos son negocios maravillosos.
Seguro de hogar
Producto muy habitual, de hecho yo creo que el más habitual.
Ello es así por que la Ley Hipotecaria establece la obligación de contratar un seguro de incendios a favor del acreedor hipotecario, es decir el banco.
Sin embargo, lo que no te dice el banco, es que el seguro obligatorio cubre el importe del préstamo en caso de siniestros muy concretos. Tampoco existe ninguna obligación de contratar dicho seguro con la entidad bancaria que nos concede el préstamo hipotecario.
Cualquier persona es libre de contratarlo en el mercado siempre que cumpla con las condiciones que establece la ley.
Sin embargo, los bancos aprovechan dicha obligación legal para venderte el «seguro de hogar obligatorio» que, como digo ni es obligatorio ni, mucho menos, obligatorio con ellos.
Como resultado de lo anterior, muchos hipotecados terminan contratando el seguro que les ofrece el banco por la «comodidad de tenerlo todo en el mismo sitio» y, además, por la bonificación en el tipo de interés de la hipoteca.
Como consecuencia de todo ello, muchas personas terminan pagando precios desorbitados por productos que, o bien no necesitan o los pueden encontrar a un precio mucho más barato en el mercado.
Ejemplo real de como un banco puede «robarte la cartera» con los productos vinculados
Para terminar el apartado de los producto vinculados que te bonifican la hipoteca os pondré mi propio ejemplo personal. En 2017 firme mi primera hipoteca con uno de los grandes bancos españoles.
Las condiciones eran a tipo fijo al 2,5% pero con los productos vinculados se quedaba en el 2,3%. Es decir 592€ de cuota sin vinculación y 578€ con vinculación.
Eso suponía una diferencia de 14 euros al mes, lo que al año suponía 168€ en total.
Pues bien, dicha vinculación que me suponía una reducción del 0,2% en el tipo de interés me costaba:
- Cuenta corriente con nómina domiciliada y 5 recibos (en este caso no hay coste).
- Tarjeta de crédito con 3 compras al trimestre sin importe mínimo (comisión de mantenimiento de 26€ anuales que luego pasaron a 40€).
- Seguro de vida a mi nombre que me cobraban 350€ año (con coberturas complementarias por fallecimiento de infarto y en accidente de tráfico, así como gastos de sepelio).
- Seguro de hogar con Allianz contratado a través de BBVA Seguros con una prima anual de 356€
- Seguro capitalizado de pagos por fallecimiento a nombre de mi mujer (2.000 y pico euros capitalizados dentro del préstamo).
- Plan de pensiones individual a mi nombre, con aportación mínima anual de 600€.
Eso quiere decir que para ahorrarme 168€ al año en la hipoteca le estaba pagando al banco:
26€ de la tarjeta + 350€ seguro de vida + 80€/año del seguro de pagos por fallecimiento de mi mujer (sin contar los intereses que pagaba al banco por meterlo dentro del principal) + 356€ del seguro de hogar + 600€ de la aportación obligatoria al plan de pensiones = 1.412€
¿A que mola ser un banco? 🙂
Resultado
Pasados 5 años, cuando empiezas a hacer números, te das cuenta que te están estafando a lo grande y decides que te llevas la hipoteca a otro banco. Pero eso os lo contaré en otro post.
Tu banco sólo te quiere por tu dinero, así que no te cases con él: Subrogación y novación.
Otros de los consejos para ahorrar con la hipoteca es la subrogación y la novación.
Como ya he comentado en los párrafos anteriores, un préstamo hipotecario es una operación de larga duración. Normalmente para 20 o 25 años.
Como en cualquier «relación» el tiempo hace mella y las cosas pueden empezar a torcerse pasado un tiempo. Pero una hipoteca, más allá de las bromas populares, no son una condena eterna o, por lo menos, no deberían serlo.
Para evitarlo siempre puedes hacer uso de la novación y de la subrogación.
¿Qué son la novación y la subrogación?
En palabras llanas podemos decir que la novación hipotecaria es renegociar tu hipoteca con tu banco para llegar a nuevas condiciones más favorables. De la misma forma, la subrogación sería «divorciarte» de tu banco y llevarte tu hipoteca a otro banco que te ofrezca muchas mejores condiciones.
¿Siempre merece la pena subrogar o novar la hipoteca?
Hasta hace poco tiempo, los costes de hacer una subrogación o novación de hipoteca, hacían que esta fuera atractiva sólo cuando el ahorro que se iba a obtener con las nuevas condiciones compensaran los importantes gastos que había que asumir.
Entre dichos gastos estaban el notario, el registro, el tasador, la comisión de subrogación si la hubiera, etc.
Sin embargo, desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en 2019, la practica totalidad de los gastos de la operación hipotecaria deben ser asumidos por la entidad bancaria. Por lo tanto, ahora mismo es mucho más fácil y accesible abordar una subrogación inmobiliaria.
¿Cuál de las dos es más efectiva, la novación o la subrogación?
En teoría ambas operaciones deberían ser equivalentes dado que al final, sea en tu banco actual o en uno nuevo, lo que se busca es cambiar las condiciones actuales del prestamos hipotecario por unos más ventajosos.
Por lo tanto, si se consiguen las mismas condiciones en tu entidad y en otra diferente no debería haber una opción más ventajosa que otra.
Sin embargo, la realidad nos dice que sólo se hacen subrogaciones. Las novaciones (que popularmente se llaman «renegociaciones de hipoteca»), son mucho menos habituales.
Ello es así porque el cliente hipotecado tiene, por si mismo, mucha menos fuerza para forzar a su banco a aceptar unas condiciones peores para el banco. En cambio, las posibilidades de obtener mejores condiciones en tu propio banco se incrementan exponencialmente cuando acudes a tu oficina con la oferta en firme de subrogación de tu préstamo hipotecario emitida por otra entidad.
De hecho, en esa circunstancia, tu banco se verá obligado a, al menos, igualarte la oferta que te han hecho en el otro banco si quiere conservarte como cliente. Y, además, para ello tiene un plazo de tiempo limitado, en concreto 15 días desde la remisión de la oferta.
¿Qué debemos buscar en las ofertas de subrogación?
La primera respuesta a esta pregunta es fácil, un menor tipo de interés. O, incluso, un cambio de tipo de interés variable a uno fijo (o al revés, según nos interese).
Adicionalmente, cualquier condición que sea más favorable en comparación con las de tu préstamo actual te interesan.
Pero en particular, aparte de la reducción del tipo de interés, siempre es aconsejable eliminar o reducir los productos vinculados con bonificación. Ya que siempre podemos obtener los mismos productos en el mercado y casi con total seguridad a un precio más barato.
Finalmente, también es siempre deseable buscar la posibilidad de una bajada en las comisiones de todo tipo. Especialmente las de amortización anticipada (total o parcial), comisión por impago y la comisión de subrogación.
Conclusión
Hasta aquí esta segunda parte de consejos para ahorrar con la hipoteca.
Espero que os haya sido de utilidad. Hemos repasado aspectos tales como empezar a ahorrar con la compra negociando el precio del inmueble a la baja e intentar comprar el inmueble que realmente necesitamos. También hemos hablado de la necesidad de intentar conseguir ofertas de cuantos más bancos mejor. Lo importante que es fijarse en el tipo de interés, las comisiones y los productos vinculados que nos ofrecen para «bonificarnos» la hipoteca.
¿Qué pensáis vosotros? ¿Conocéis algún otro truco o consejo para ahorrar dinero con la hipoteca? En ese caso no dudes en compartirlo con la comunidad dejando un comentario en la sección de comentarios de este post.
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Un saludo y ¡que la Fuerza (financiera) te acompañe!