Caso real de subrogación de hipoteca

Bienvenidos a un nuevo post de Inversor Jedi. En esta ocasión vamos a continuar con la temática que hemos seguido en los dos últimos post, pero desde un punto de vista diferente. Hoy voy a compartir con vosotros un caso real de subrogación de hipoteca. En concreto mi propia subrogación de hipoteca desde el BBVA a MyInvestor.

Espero que os sirva de ejemplo de como «haciendo los deberes» se puede conseguir mejorar tus finanzas personales e incrementar tu ahorro de forma significativa.

Este es un post bastante largo, casi 4.000 palabras, pero en esta ocasión no he querido dividirlo en dos entregas ya que al ser un ejemplo real, prefería que pudierais tener una visión completa de la operación.

Introducción

Como ya he comentado en mis dos últimos post, donde os daba algunos consejos sobre como ahorrar con la hipoteca, la vida de un préstamo hipotecario es muy larga.

Eso quiere decir que, a lo largo de los años, las circunstancias económicas tanto vuestras como de la propia economía puede hacer que vuestra hipoteca actual quede «desfasada».

Con desfasada, como os podéis imaginar, me refiero a que os deis cuenta de que estáis pagando mucho más de lo que ofrece el mercado.

Por ello, uno de los consejos para ahorrar con la hipoteca que os comentaba en mi último post era, precisamente, «no casarte con tu banco». Es decir, llevarte (subrogar) tu hipoteca a otro banco.

Pues bien, eso es lo que hice yo a finales de verano de 2021. Me lleve mi hipoteca del BBVA a MyInvestor.

Y en este post os voy a explicar todo el proceso tal y como yo lo viví.

Vamos a ello.

Situación inicial y antecedentes

Para poneros un poco es situación y tengáis unos antecedentes claros, os comento la hipoteca inicial que firme con el BBVA.

La hipoteca inicial se firmó el 9 de septiembre de 2017, sobre un capital de 130.000 euros más la famosa capitalización de seguro de pagos por fallecimiento a nombre de mi mujer, lo que hacía un total de 132.000 (y pico) euros. El plazo de devolución eran 25 años.

En cuanto a las condiciones económicas, el tipo de interés anual de 2,3% (bonificado desde el 2,5% por productos vinculados). Adicionalmente comentar que, en aquella época, todavía no se había modificado la Ley Hipotecaria. Por lo que corrieron de nuestra cuenta los gastos de gestoría, tasación, notaría y registro de la operación.

Todo ello daba como resultado una cuota mensual de hipoteca de 578€ y pico.

En cuanto a los productos vinculados, eran los siguientes:

• Cuenta corriente con nómina domiciliada y 5 recibos (en este caso no hay coste).
• Tarjeta de crédito con 3 compras al trimestre sin importe mínimo (comisión de mantenimiento de 26€ anuales que luego pasaron a 40€ en los últimos años).
• Seguro de vida a mi nombre que me cobraban 350€ año (con coberturas complementarias por fallecimiento de infarto y en accidente de tráfico, así como gastos de sepelio).
• Seguro de hogar con Allianz contratado a través de BBVA Seguros con una prima anual de 356€
• Plan de pensiones individual a mi nombre, con aportación mínima anual de 600€.

¿Cuándo y por qué decidí hacer una subrogación?

Pues a principios de verano de 2021. Es decir unos cuatro años después de haber firmado la hipoteca original.

En cuanto a los motivos, fueron varios.

En aquellos momentos estaba en plena fase de revisión de mis finanzas personales, y de reestructuración de mis inversiones.

Durante ese proceso, empecé a analizar diversos gastos mensuales y, obviamente, dado que la hipoteca era un importe importante, empecé a investigar sobre ello.

También ayudó el darme cuenta que algunos de los productos vinculados que tenía eran extraordinariamente caros en comparación con productos similares que estaba mirando en el mercado. En concreto los seguros de vida y de hogar.

Así que empecé a pedir presupuestos de los seguros y vi que lo que estaba pagando era una brutalidad. Y una cosa llevó a la otra. Dado que esos productos los estaba pagando para bonificarme la hipoteca me sentía «prisionero» de los mismos. No podía cambiar a otras opciones más baratas porque, sino, hubiera perdido la bonificación del préstamo.

Así que pensé que si ese era el problema, mientras no atajara la causa del problema no había nada que hacer.

Así que empecé a consultar por internet cuales eran las hipotecas más baratas. De entre toda la información que recopilé, vi que había 3 opciones que se repetían constantemente que era OpenBank (en realidad es Santander), EVO Banco y MyInvestor.

¿Por que decidí subrogar a MyInvestor?

Básicamente por que era la más barata, aunque no sólo por eso.

Openbank era más o menos igual de «cara» en cuanto al tipo de interés, pero exigían productos vinculados. Obviamente, si mi intención era huir de los productos vinculados no parecía la mejor opción.

Además, irse del BBVA al Santander no parecía un movimiento muy «osado». Era pasar del banco 2 al banco 1, por lo que era de esperar que en el futuro tuviera los mismos problemas que había tenido con el BBVA.

En cuanto a EVO Banco, incluso inicié el proceso de solicitud de oferta vinculante, mandando toda la información que me solicitaron. Aunque debo decir que el servicio fue mucho menos atento y dedicado, por lo que en ese momento me entraron dudas de si me estaba metiendo en la boca del lobo.

Finalmente no llegué a confirmar mis temores porque desde la propia entidad me comentaron que no era posible realizar una subrogación, sino, como mucho, una cancelación de la hipoteca actual y la apertura de una nuevo con ellos. La verdad es que la historia no me convenció y decidí no seguir adelante.

Por último, MyInvestor, que por si no lo sabéis es un agente/marca comercial de And Bank banca privada.

Me confirmaron que la subrogación era posible, y que, aunque era posible, su hipoteca estaba diseñada para no tener ningún producto vinculado. Lo único que te obligan es abrir una cuenta con ellos, cuenta que no requiere ingreso de nómina, ni recibo ni nada, y que además, te remunera el 1% anual.

Por lo tanto, con abrir la cuenta y tener el dinero disponible en cuenta en el momento que pasan cada recibo de la hipoteca, en mi caso el día 27 de cada mes es suficiente.

Nuevas condiciones de la hipoteca en MyInvestor

Básicamente, las únicas condiciones son la cuenta abierta para el cargo de los recibos. Punto. Nada más, ningún producto adicional vinculado.

En cuanto al tipo de interés, pase de estar pagando el 2,3% anual al 1,49% también fijo en este caso. Tengo que decir que tuve mucha «suerte» ya que escogí justo el momento en el que el Euribor estaba más bajo, por lo que el tipo fijo también estaba lo más bajo posible.

Eso supone que pase de pagar una cuota de 578€ a una de 542€, es decir 36€ menos al mes. Que en términos anuales son 432€

Resultado económico de éste caso real de subrogación de hipoteca

Pues como os podéis imaginar el resultado ha sido muy ventajoso.

Por la cuota de la hipoteca me ahorro 432€ todos los años.

En cuanto a los seguros de vida, pase de pagar 350€ por el mío más unos 80€ anuales por el seguro de pagos de préstamo por fallecimiento de mi mujer a pagar dos cuotas de seguro de vida (por la mitad del importe del préstamo cada uno) por unos 32€ o 33€ cada uno.

En cuanto al seguro de hogar, cancelé la póliza de seguro de hogar que me había «colocado» el BBVA por 356€. He abierto una nueva, más adaptada a mis necesidades (es decir con las coberturas que necesito) por 216€ con la compañía Pelayo.

En cuanto al plan de pensiones, no lo he cancelado (no se puede) ni traspasado a otra entidad (lo estudiaré en el futuro). Pero ahora mismo ya no tengo ninguna obligación de aportar ninguna cantidad al año. Aporto lo que quiero, cuando quiero. Y si no quiero o no puedo, pues no aporto.

Por lo tanto, sumando todos los conceptos me estoy ahorrando anualmente 432€ de cuota + 205€ de seguros de vida + 140€ de seguro de hogar = 777€ aprox.

Si multiplicas ese importe, aunque sea desde un punto de vista teórico para jugar con los números, por el numero de años que quedaban de hipoteca en el momento de subrogación, pues resulta una cantidad total de 16.317€

No está mal, ¿no? 🙂

Coste de la operación

El coste de este caso real de subrogación de hipoteca fue muy reducido. De hecho, tanto, que incluso ganamos algo de dinero.

Si recuerdas, con el cambio de la Ley Hipotecaria, el banco asume todos los costes relacionados con la operación. Siendo sólo a cuenta del cliente el importe correspondiente de la tasación, la nota simple registral y de la temida/famosa comisión de subrogación de la hipoteca original.

Pues bien, como digo nosotros tuvimos bastante suerte. Tanto la nota simple, como el certificado de tasación que se incorporó a la escritura de la hipoteca original al tener menos de 5 años de antigüedad fueron considerados válidos y vigentes por MyInvestor.

Por lo tanto no tuvimos que solicitar uno nuevo y nos ahorramos ese dinero.

En cuanto a la comisión de subrogación, en nuestro caso era del 0% (ahí el BBVA patinó en 2017), pero si que existía una comisión equivalente con otro nombre raro que venía a ser una compensación por el «lucro cesante» del BBVA. Es decir una comisión que le tuvimos que pagar por obligarles a dejar de ganar dinero con nuestra hipoteca…. yo de mayor quiero ser un banco.

El importe, sino recuerdo mal, rondó los 500€.

¿Pero no habías dicho que no os costó un duro?

Aquí viene la parte buena, nosotros le pagamos al BBVA esa comisión, pero le exigimos que nos devolviera la parte de la prima pagada en el momento de la formalización de su hipoteca en concepto del seguro de pagos por fallecimiento de mi mujer.

Si, ese seguro que te endosa el banco para quitarte la hipoteca si te mueres. Recordar que la probabilidad de morir, teniendo 30 años, durante el periodo de una hipoteca de 25 años (es decir probabilidad de morir con 55 años o menos) es sólo del 13% como os indiqué en mi anterior post. Y también que ese seguro se paga todo del tirón, capitalizando el importe y metiéndolo en el capital del préstamo.

Pues bien, dado que el préstamo hipotecario al que dicho seguro estaba vinculado ya no existía por haberse cancelado con la subrogación, el banco nos tenía que devolver la parte de la prima que ya habíamos pagado y que nunca «vas a usar».

En general, cuando el objeto asegurado en un seguro ya no existe, no es posible que se produzca el siniestro asegurado. Por lo tanto el contrato de seguro queda sin objeto y se cancela. Teniendo el tomador del seguro el derecho de reclamar la parte proporcional de la prima pagada que «sobra».

En nuestro caso, el seguro eran unos 2.500€ y nos devolvieron 1.900€ y pico.

Por lo tanto recibimos 1.900€ por la devolución del seguro y pagamos unos 500€ por la comisión de lucro cesante del BBVA. Resultado = 1.400€ que nos enfundamos a nuestro favor.

!Punto para los pobres hipotecados! 🙂

¿Cómo fue el proceso y las gestiones para llevarlos a cabo?

La verdad es que el proceso fue bastante cómodo, fácil y rápido.

Aunque tengo que admitir que en algún momento me puse algo nervioso. En cualquier caso, a toro pasado, eso fue por mi propia inexperiencia y desconocimiento más que por la actuación de MyInvestor o de otros agentes implicados.

Os comento un poco los pasos:

Envío de documentación y aprobación de la operación

• Lo primero fue realizar la simulación de hipoteca en la pagina web de MyInvestor. Por si tenéis curiosidad podéis echarle un ojo a su simulador en este enlace.
• Una vez hecha la simulación, podías dejar tus datos de contacto si estabas interesado para que contactaran contigo.
• Al día siguiente me llamo una teleoperadora del banco, para confirmar que había solicitado información y para hacerme una serie de preguntas básicas (fecha de la hipoteca actual, importe pendiente, etc.). Entiendo que es una llamada de cribado para pasar al departamento hipotecario sólo aquellos contactos que parecen realmente interesados. La persona que me atendió me confirmo que en breve un agente hipotecario contactaría conmigo para iniciar el proceso de estudio de la hipoteca.
• Al poco tiempo, unos días (no recuerdo con exactitud), recibí la llamada de mi agente hipotecario. En este caso una chica llamada Lourdes, que brevemente me explicó que para poder estudiar la aprobación, obtener el visto bueno del departamento de riesgos y poder empezar a preparar la oferta vinculante necesitaba que le mandara una lista bastante larga de documentación.
• Le dijo que ok, y me mando un listado con todo lo que tenía que mandarle. Eso fue el 28 de julio de 2021
• Esta es toda la documentación que me solicitaron:
  • DNI + Nominas + IRPF del ultimo año + vida laboral (tanto mía como de mi mujer).
  • Escrituras de compraventa y de hipoteca actual del inmueble
  • Nota simple y certificado de tasación del mismo.
  • Ultimo recibo pagado tanto del seguro de hogar como de la hipoteca.
  • Formularios propios de MyInvestor (autorización de tratamiento de datos personales, autorización de verificación de deudas en CIRBE, cuestionario sobre situación personal-familiar-económica, cuestionario de idoneidad / hoja informativa de la hipoteca).
• Al día siguiente le deje enviado por email toda la documentación.
• El día 6 de agosto, es decir una semana después, me escribieron confirmándome que la operación había sido aprobada con un detalle breve de las principales características.

Documentación varia, elección de notario y fecha

• El 26 de agosto, (aquí hubo un parón de dos semanas, entiendo que por ser en mitad de agosto y estar Lourdes de vacaciones) me enviaron por email toda la documentación precontractual. Que incluía un documento explicativo de toda la operación muy detallado, la ficha estandarizada de advertencias legales y la oferta vinculante.
• Ese mismo día imprimí los documentos, los firmamos en todas las hojas y se los enviamos escaneados de vuelta.
• Una vez recibidos me informan que nos enviaran un email directamente de la pagina web del Consejo General del Notariado para que, libremente y online, elijamos el notario que queramos para formalizar la operación. Adicionalmente nos piden que les facilitemos cuanto antes el certificado de deuda emitido por el BBVA para poder finalizar la operación.
• A los 2 días nos llegó el email del Consejo del Notariado y en 5 minutos habíamos elegido notario.
• En cuanto al certificado de deuda, después de una semana esperando a que me lo diera el mi agente del BBVA, lo conseguí yo sacar por la banca electrónica (previo pago de la comisión correspondiente) y enviarlo por email el día 8 de septiembre.
• Con ese documento, desde MyInvestor mandaron toda la información legalmente necesaria al BBVA mediante burofax para comunicarles que la operación de subrogación estaba en marcha. En concreto, me escribe mi agente inmobiliaria que a partir del día 27 de septiembre podemos firmar al haber pasado ya los 15 días desde la recepción por burofax de dicha documentación.

Intento de contraoferta de BBVA y formalización final de la operación

• En ese momento, es decir cuando quedaban 15 días para la operación, contacto con mi agente del BBVA para comunicarle que vamos en serio y que espero sus noticias por si quiere hacerme una contraoferta.
• Después de mucho insistir, y cuando digo mucho me refiero a varios emails y alguna llamada, el ultimo día del plazo, viernes 24 de septiembre. Me llaman desde el BBVA para decirme que me igualan la oferta en cuanto al tipo de interés, pero que los productos vinculados sólo pueden bajar de precio disminuyendo coberturas.
  • Todo ello, además sin formalizarse en nueva escritura, sino grabándolo en el ordenador y confirmándolo manualmente desde la oficina cada 6 meses.
  • Como entenderéis la contraoferta directamente me pareció de vergüenza.
  • Ya sabéis lo que dicen, las palabras se las lleva el viento, y me veía cada 6 meses llamando al del BBVA para que me aplicara las condiciones pactadas y me devolviera lo que me ha cobrado de más.
  • Después de comentarlo con mi mujer, decidimos rechazar la contra oferta de BBVA y seguir adelante con la operación.
  • Se lo comunicamos a nuestro asesor de BBVA y le pedimos por favor que nos emita la póliza del seguro de hogar (que aún estaba vigente) incluyendo los datos del nuevo préstamo hipotecario a favor de MyInvestor.
• En paralelo:
  • La semana anterior a la firma, abrí la cuenta en la aplicación de MyInvestor siguiendo las instrucciones de la aplicación e hice un traspaso por transferencia de 3.000€ para cubrir todos los posibles gastos.
  • Adicionalmente, desde la notaría me llamaron directamente ellos para fijar las dos fechas, no sólo la de la firma, sino la de la comparecencia previa que hay que hacer ante el notario donde te «examina» para comprobar que entiendes la operación que vas a firmar.
• Por último, el día 27 de septiembre, lunes a las 13.00 horas, acudimos al Notario que habíamos seleccionado para formalizar finalmente la operación:
  • La firma fue algo totalmente protocolario y rutinario.
  • por parte del banco firmo la propia encargada de la gestoría de MyInvestor que firmo como mandante y, una vez firmado aquí en Sevilla, nuestro notario envío la escritura al notario de Madrid de MyInvestor y allí ratificaron los apoderados de AndBank.

Después de la firma

• A los pocos minutos de haberse firmado la operación en el notario recibí un email y una notificación en la app de MyInvestor comunicándome que había recibido el importe del dinero en mi cuenta y que a su vez se ha realizado la transferencia a BBVA y aperturado el nuevo préstamo hipotecario.
  • Todo sin necesidad de yo hacer nada, todo automático y online.
  • En ese momento me surgió la duda de qué pasaba con el préstamo del BBVA, si se cancelaba automáticamente o si yo tenía que hacer algo.
• La duda quedó resuelta a primera hora de la mañana siguiente:
  • El dinero enviado por MyInvestor ya había llegado al BBVA y el gestor del BBVA me llamó para preguntarme…. tócate las narices…
  • Le dije que erala subrogación y que por favor, procediera a la cancelación del préstamo.
  • Lo hizo sobre la marcha al teléfono.
  • Además, aproveche el momento para solicitarle que cancelara el seguro de pagos por fallecimiento. Si ese que ya no necesitamos por que el préstamo del BBVA ya no existía.
  • También lo hizo sobre la marcha.

Y aquí concluyó el proceso.

Algunos consejos prácticos a tener en cuenta

Como veis el proceso fue bastante rápido, todo online desde casa y mandado la documentación escaneada o digital por email.

Desde que enviamos la documentación inicial, hasta tener la operación aprobada pasó una semana.

Desde que iniciamos la operación hasta que firmamos en el notario fueron dos meses. Sin embargo, creo que el proceso se alargó en dos a tres semanas más de lo necesario. Debido a las vacaciones de agosto. Y también, por que nos costó una semana conseguir el certificado de deuda del préstamo del BBVA.

Por lo que en circunstancias normales, se podría haber hecho todo en un mes o mes y medio aproximadamente.

En cualquier caso, si vais a proceder a subrogar os aconsejo:

• Verificar con el nuevo banco si alguna de la documentación que ya tenéis les vale. Por ejemplo, tasación, nota simple, etc. Dinero que os ahorráis.
• Si tenéis seguro de vida vinculado a la hipoteca (o de pago de hipoteca por fallecimiento), no olvidéis que podéis reclamar que os devuelvan la parte de la prima que no usáis.
• En cuanto podáis, si tenéis otros seguros de vida o de hogar, pedir precios a otras compañías. Si encontráis mejores precios por las mismas coberturas, solicitar la no renovación de los seguros del banco.
  • ¡OJO! Aunque todo esté vinculado con la hipoteca son productos independientes. Por lo tanto, aunque el préstamo hipotecario se cancele por subrogación, los seguros seguirán vivos salvo que expresamente solicites la cancelación cuando se acerque el vencimiento.
• Preguntar a vuestro nuevo banco si se hacen cargo de la comisión de subrogación. Hay bancos que, como gancho comercial, también se hacen cargo de la misma.
  • Lo normal es que primero te la cobren en la cuenta nueva que abres para la hipoteca. Pero luego te la vuelven a abonar (menos la correspondiente retención de IRPF).
• No olvidéis que antes de la firma con el notario, tenéis que mandar a vuestro nuevo banco un certificado (o la póliza) del «seguro de hogar» en vigor con la cláusula de cesión de derechos a favor del nuevo banco hipotecario. Sin eso no se puede formalizar en el notario.
• En el caso de que vuestro banco actual se «haga el remolón» a la hora de emitiros el certificado de deuda de vuestra hipoteca, intentar ver si lo podéis conseguir en la banca online. A lo mejor os cobran una comisión, pero lo podéis hacer vosotros mismos. Así no retrasáis el proceso de subrogación innecesariamente.

Reflexiones personales finales

Si habéis llegado hasta aquí podréis suponer que mis reflexiones finales sobre la operación son bastante positivas.

He de admitir que, en un principio, era un poco reacio a pasar de un banco grande y tradicional a un neo banco cuyo único canal de comunicación es una app, la web y el correo electrónico. Pero, luego pensé que en realidad, en una operación hipotecaria, el riesgo realmente lo asume el banco. Así que dije, qué demonios, si yo lo único que tengo que preocuparme es de tener el dinero en la cuenta todos los meses cuando pasen el recibo.

Cosas positivas:

• Nuevo banco moderno, con canales de comunicación online que ahorrar tiempo de desplazamientos a oficina.
• Atención personalizada y rápida por email
• Tipo de interés mucho más bajo.
• Sin necesidad de productos vinculados.
• Cuenta corriente para el cargo de los recibos remunerada (de momento) al 1%.
• Cualquier operación se puede hacer con al app en un par de clicks.
• Proceso de subrogación rápido, todo online. Todas las gestiones por email.

Cosas negativas (o mejorables):

La verdad es que no tenemos muchos aspectos negativos que comentar. Sólo, la sensación de que los gestores hipotecarios de MyInvestor podrían emplear un poco de tiempo explicando algunas cosas que la gente normal no está muy al tanto. Especialmente si todo lo tienes «con tu banco de toda la vida».

• Por ejemplo; cuando firme la primera hipoteca no era necesario pasar por el notario dos veces, sino en el momento de la formalización. Ahora, es necesario pasar una vez previamente para hacer el «pequeño examen» de que entiendes lo que vas a firmar.
  • Cuando nos lo comentaron desde la notaria no teníamos ni idea.
• Otro ejemplo: MyInvestor debería explicar brevemente que el proceso de formalización es doble. Por un lado la firma tuya en tu notario con un mandante por parte de MyInvestor y, posteriormente, dicha escritura se manda a ratificar a otro notario en Madrid para que la «confirmen» los apoderados de MyInvestor.
• Otros ejemplo: La mayoría de la gente no sabe que los seguros de hogar (o el seguro de incendio obligatorio de la Ley Hipotecaria) tiene una «cláusula de cesión de derechos a favor del acreedor hipotecario».
  • Por lo tanto, no entendíamos qué teníamos que mandar antes de la formalización ni como conseguirlo.

Así puede haber un par de ejemplos más. Cómo digo no es mayor problema, pero las cosas serían más fáciles aún para el cliente si te las explicaran en 5 minutos. Yo entiendo que ellos están muy acostumbrados a esos detalles ya que es su trabajo y lo gestionan todos los días, pero la gente normal no realiza estas operaciones muy a menudo.

Conclusión

Hasta aquí este post de sobre un caso real de subrogación de hipoteca.

Una operación de la que me siento especialmente orgulloso. Como podéis ver, este es un claro ejemplo de como se puede obtener un gran ahorro simplemente «haciendo los deberes», saliendo de tu zona de confort. Echando unos cuantos números y estando dispuesto a sacarte la pereza de encima he conseguido ahorrar casi 800€ al año con los mismos servicios que antes del cambio.

¿Qué pensáis vosotros? ¿Habéis pasado por un proceso similar? ¿Tenéis algún consejo más que aportar a la comunidad? Si es así, no dudes en dejarnos un comentario en la sección de comentarios de este post.

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